【嘉仓网】如何应对高标仓供需不平衡（二）存量

前言：嘉仓网作为全国性仓库租赁平台，上期聚焦高标仓产品，本期围绕高标仓面积（存量）展开探讨。当前物流地产市场的供需不平衡，主要表现为高标仓供应量大于需求量，导致部分城市出现空置率较高的现象。是我们高标仓的存量确实太大吗？以下为我们思考的视频链接和文字整理。

十几年前，一些地产咨询机构分析中国物流地产市场时提出，中国高标仓人均使用面积远低于美国，且高标仓渗透率（高标仓总面积占通用仓库总面积的比例）极低，所以中国高标仓市场前景广阔。这一理论获得众多投资机构认可，也成就了外资基金过去二十年投资中国物流地产的高光时刻。

在一定程度我是接受这个结论的，同时心存疑虑：首先，中国地广人多但人均 GDP 较低，仅以人均仓库使用面积推导结论是否全面？其次，十年前的高标仓不但租金普遍高于传统仓，而且较传统仓的区位优势更显著，彼时高标仓渗透率提升缺乏实操性，并非 “想渗透就能渗透”。

那我们又能用什么标准去分析和评估高标仓的市场呢？

我斗胆从横向和纵向两个维度来分析高标仓的存量：横向分析就是把中国和美国、日本、德国等先进国家比较；纵向比较，即还是分析国内高标仓占通用仓库的比例变化。

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横向比较时，我们认为用高标仓总量与线上线下结合的零售销售总额这两个维度，来分析一个国家的物流地产市场饱和度更为客观。因为零售总额是反映一个国家消费市场活跃度的重要经济指标，且嘉仓网在为客户提供仓库租赁选址服务时粗略统计发现，超 70% 的客户租仓用于存放零售相关货物。

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围绕高标仓总量和零售销售总额两个维度，我用当下热门的 deepseek 进行了分析，提出的问题是 “从高标仓的总量和零售销售总额两个角度分析，中国物流地产和美国、日本、德国比较有什么不同？”。以下是截屏中最重要分析结果的内容梳理，主要看零售总额、和单位零售总额对应的高标仓面积这两栏数据，

我来帮大家简单梳理一下内容：

1.同样是发达国家，日本和德国跟美国比较，虽然零售总额之间有较大差异，但每亿美元对应的高标仓面积相差不大，都在5000平上下。这说明发达市场的高标仓饱和度是接近的，也就是说用这个指标去衡量其他国家的高标仓饱和度有一定参考价值。2.中国零售总额与美国接近，但单位零售额对应的高标仓面积是美国的1/4，反映了我们中国的仓储效率低、传统仓占比高。

结论：中国的高标仓饱和度和发达国家比较还是偏低的，也就是说中国实际需要的高标仓体量应远大于现在的存量。

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还是结合 AI 工具来看纵向比较，几个AI工具分析“中国高标仓库面积占仓库总面积比例”的结论均在 15% 以内。嘉仓网作为一个运营了9年的高标仓租赁平台，其线上分享高标仓总面积超 1.5 亿平方米，若中国仓库总面积按 14 亿平方米计算，高标仓渗透率在 10.7~12%。

而美国高标仓渗透率是超 50%的，美国是中国的4倍左右。

横向与纵向比较结果相互呼应：中美比较零售总额接近，但美国单位零售额对应高标仓面积是中国的 4 倍、其高标仓渗透率也约为中国的 4 倍，表明中国高标仓实际存量与理论存量间存在较大差距。

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为什么理论上中国的高标仓存量不够但实际我们的高标仓在很多城市还会出现较高空置率呢？

套用当下经济学家流行用结构性不平衡来分析问题，是否因为高标仓集中于大中型城市，造成了区域结构性不平衡呢？查阅 2023 年数据可知，省会及以上规模城市零售总额约 32 万亿元，占全国比例约 68%；而我们的高标仓存量也绝大部分聚集在大中型城市，由此能看出，并不存在结构性不平衡这个问题。

那是由于物流仓库地产行业自身存在 “周期性” 吗？大家知道前些年一些机构热衷于投资物流地产，部分开发商盲目扩张，使得一些城市出现阶段性供应过剩。如今又遭遇经济大环境问题，双重因素让物流地产进入了当下的 “市场震荡期”。我们认为这是一个很客观的原因，但和我们前面分析的 4 倍差距相比，目前的存量还不至于带来长远致命影响。

也许有朋友会问，高标仓供需不平衡和当下的“贸易战”有关联吗？个人觉得之前供需不平衡的城市大多并非跨境出口密集型城市，所以和贸易战关系不大；而且时间点也对不上。但以跨境电商为主的华南物流地产市场，后续受贸易战影响的程度仍需持续密切关注。

那到底是什么是关键原因？我们毕竟不是权威，不敢妄下定论，以下是我们的一个假想。

有没有人想到一个场景：如有未来各大城市中，不符合消防规范的传统仓客户 ...除小部分因配送时效必须选择市区厂房的情况外...大部分转换租用消防规范且更高效的高标仓库，那么我们目前的高标仓存量还够吗？

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这一充满幸福感的发问如要实现，需依托几个前提：

首先是成本因素。高标仓和传统仓价格的价格基本持平（此处传统仓主要指层高和场地都适合做仓库的单层厂房，非多层厂房）

其次是政策引导。物流租户从传统仓向高标仓的迁移，除成本驱动外，政策层面的推动亦至关重要，这一话题我们将在最后一期“公共关系”里会展开探讨

最后是销售支持。实现客户从传统仓到高标仓的迁移，还需配套的销售网络体系，既包括了招商人员，也包括了渠道。这一话题我们将在第四期“市场营销”里会展开探讨。有兴趣的朋友请持续关注我们的分享和探讨。

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结束语

关于高标仓的存量分析就到这里，后续我们将继续推出 “如何应对高标仓供需不平衡” 的系列分享，抛砖引玉给大家打开思路，目标只有一个就是希望物流地产行业早日回到正轨。一家之言有失偏颇，欢迎探讨！

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