上海的高标仓市场怎么啦？

2023-04-20 16:36

上海的高标仓市场怎么啦？

前言：

就近期上海和周边热门城市出现“高标仓空置、招商一时没有跟上”的传闻，今天就来和大家聊一聊上海的高标仓市场。

先来看上海的高标仓到底空置了多少面积？空置率是什么水平？

据线上找仓平台嘉仓网的统计，截止2023年一季度，上海已经建好（包括刚建好正在申请竣工验收的）的高标仓总面积已经超过一千万平。我们汇总的主要是专业开发商（规模较大且建好用于出租）、自用型开发商（建好部分自用部分出租）、和私人业主（规模不大但主要用于出租）这三个来源。

这一千万平方米里可招商的高标仓面积约为150万平方米，主要分布在上海的金山、松江、青浦、奉贤以及宝山等区域。虽然说空置率约15%放在现在的经济大环境里不算高，但150万平仓库可招商即便在上海也是不容小视的体量。

为什么上海的高标仓市场也出现较大面积的空置？敏感人士也许从过去一年的“廊坊现场”也能嗅到一点今天的气味。

我们先来看这个150万平可招商面积的建成时间，有约120万平是近期交付的，也就是说从供应端看，过去一年上海正在集中建仓。

从需求端看，上海的工业和物流地产市场是中国最为成熟的市场，偶发性事件导致短时间内需要大量高标仓的可能性不大；另由于上海仓库租赁成本较高、周边城市和上海已经形成了物流大联动等原因，过去几年上海的客户在仓库租赁到期后有一些出于成本考虑会选择“搬出上海“（参考上海外溢的仓库需求将去向何方？（上））。再加上去年上海封城，对于鸡蛋不想放同一个篮子的客户也在疫情结束后思考多点配送。总的来说，这几年我们看到的上海这个高标仓市场的需求是反向流动的，就是流出的比新进来的租仓需求多。

综上“供”和“需”，我们认为集中建仓导致供应量短时间大增、和反向流动的需求趋势，外加新的供应短时间内没有找到新的需求机会，多方面原因导致上海出现了较大面积空置的现象。

看到这里，大家估计会继续问：“那上海的高标仓市场会不会就此一蹶不振呢？” 带着同样的思考，这里和大家一起抛砖引玉做些分析。多维度思考才能更理性地看这个问题。

首先，仓库租赁看零售，零售行业看老百姓的钱袋子。从最近媒体分享的数据能看到，中国的老百姓个人存款在增加。如果大家对于买大件比如房子车子出现了迟疑，那是不是在日常消费上更有机会买买买？从官媒发布的数据，2023年一季度社会消费品零售总额同比增长5.8%，其中三月份同比增涨10.6%。从零售行业的复苏，我们有信心预估对于仓库的租赁需求未来也是稳中上升的趋势。尤其上海作为引领消费的超级大城市，一定是各大商家包括线上线下商家的主战场。

需求端的底层逻辑通了，再来看供应。上海过去一年超过一百万平的供应量，这个放在二线城市确实规模较大，但放在总量超过一千万平的市场，还算正常。反观上海周围的子市场，我们发现大部分客户之前从上海外溢时选择的是昆山方向，而昆山过去几年对于物流地产开发商管控较严，新增仓库的面积并不多。另外，昆山的仓库租金在经过了几年递增后已经和上海的部分区域接近。我们有理由相信上海仓库外溢到昆山的趋势未来会大打折扣，毕竟上海的生活配套、管理层招人以及和公司总部之间的联动更方便。

综上，我们来划一下重点：对于上海目前出现较大面积的空置，我们建议业主在招商时保持一个客观和乐观的心态，通过做好服务把客户留在上海。而对于最近在上海有仓库租赁需求的客户，我们建议利用这个窗口期，选择最优方案、早做决定。