成都物流地产的“前世今生”

 

前言：中西部城市过去在物流地产的发展中扮演了非常重要的角色，成都算是其中非常有代表性的一个市场。近两年高标仓租赁在中西部好些市场都出现了“供过于求”的现像，为了一探究竟，本期特邀了近距离观察成都物流地产市场十几年的嘉宾给大家分享。以下是视频链接和文字整理。

 

Lucy：

大家好，本期我们邀请了新地发展全国招商负责人王茜，她见证了成都的物流地产“从无到有”的过程，接下来就先请她分享成都物流地产的历程。

 

王茜：

 

Hello大家好，谢谢Lucy邀请。作为从业17年的老物流地产人，今天就和大家一起回顾成都物流地产的发展历程。新地物流成立于2003年，作为第一家在成都起步做高标仓建设的物流地产公司，我们的第一个项目2004年建成，也是成都第一个高标仓项目！当时候的成都，大部分是老旧厂房用于做仓库。

 

2006年，随着政府对城市规划及仓库安全的重视，老旧厂房（仓库）开始大面积拆除，主流地产开发商陆续涌入成都，仓储物流市场悄然发生着翻天覆地变化，拥有现代化技术指标的物流仓储逐渐成为市场的主流。

 

2008年成都进入高速发展时期。双流、龙泉、新都、青白江等中心区域的高标仓市场全面开花，短短几年时间存量就超百万。从物流地产开发商数量和选址的物流企业来看，成都已然成为中西部地区物流市场发展中，最成熟和最快速的城市之一。

 

2010年到2016年，除了传统电商发展势头迅猛，细分市场的垂直电商也犹如雨后春笋，这些拿到融资的电商黑马加速布局成都。后面的几年时间，竞争洗牌导致了一批又一批的电商企业淘汰，剩下的巨头为了降本增效，开始大规模新建自用库，也给我们这些开发商带来了一波退仓。曾经的电商大客户变成了竞争对手，对我们开发商造成了很大的威胁，但好在那个时候的市场需求依然旺盛。

 

2020年疫情爆发，外地客户对租仓更为谨慎，而本地客户需求也有明显的萎缩趋势，整体仓库租赁需求明显减少，这个时候成都正好出现大量新建仓库建成交付，市场出现“供大于求”。好在这个时候社区团购大火、生鲜电商涅磐重生，在一定程度上是降低了空置率，缓解了这种情况。

 

 

Lucy：

 

根据嘉仓网平台数据，成都的高标仓（已建和在建）大约600万平方米，在全国的物流地产城市存量排名里是比较靠前的，过去是哪些因素吸引物流地产开发商们来成都开发呢？

 

王茜：

 

首先是成都的地理位置好。成都市处于西部的中心，是国家重要的商贸物流中心，它会吸引更多的零售电商制造企业在此聚集，从而延伸庞大的优质仓库需求。其次经济上，成都已经是万亿元级别，世界500强企业中有300多家都落户成都；再者成都的消费能力也是有目共睹的，双11的数据就是最好的证明。最后如果说西方的融合之都是纽约，那东方的融合之都，除了上海，我觉得一定就是成都了！

这些因素结合在一起，吸引了各大物流地产开发商来成都。

 

Lucy：

 

好的，谢谢。那接下来请为我们介绍下成都的高标仓在区域分布上各自的特点吧，这样可以方便第一次来成都租仓选址的客户有个大概的了解。

 

 

王茜：

 

好的。目前成都的高标仓主要聚集在四个区域，那我来介绍下几个区域各自的特点：

 

1. 成都空港物流基地：它是属于国际性的航空枢纽，主要以空港货运、城市配送、电商仓储的业务为主

2. 龙泉的物流基地：它是属于区域性的综合物流中心，主要以省内外干线运输、汽车整车零部件配送、城际运输、城市配送为主

3. 新都物流园区：它是属于公路货运的枢纽，主要以省内外干线运输、货物中转的业务为主

4. 青白江的物流园区：它是属于国际性铁路散货的枢纽，主要为园区周边的专业市场、工业区域提供物流服务

 

 

Lucy：

 

谢谢王茜的介绍，刚才你也提到成都目前供过于求，我想很多做投资开发的朋友应该很想知道目前成都的出租率和供需情况怎么样？还值得去继续拿地开发吗？

 

王茜：

 

目前成都的出租率是在80％以上，空置较多主要分布在第二圈层，例如简阳、天府新区、崇州还有青白江等。

 

在2020年时，成都的供应量是集中入市的，供应区域集中度非常高，但在需求上没有达到集中释放，导致了市场供大于求，拉长了去化周期，使空置率上升，租金也有所降低。但是随着疫情结束经济复苏，市场体量会逐步稳定，未来高标仓客户也一定会变的更加多元化；再加上政府对仓储一手供地的收缩，高标仓的供应量也会随之回落。我认为现在的成都高标仓市场是机遇和挑战并存，个人还是比较看好成都市场。

 

Lucy：

 

谢谢王茜分享这么多，最后请介绍一个贵司正在招商的项目。

 

王茜：

 

好的，也谢谢Lucy给我机会打广告。明年五月份我们在天津空港的项目就建成交付了，请华北的小伙伴们多多关注！最后也希望上海的疫情早点结束，大家早日回归常态。

 

 

结束语：

 

再次感谢王茜的专业分享，也谢谢大家的观看。如果您有推荐的话题或嘉宾请联系我。下一期话题是关于物流地产选址，我们请到一位行业内非常资深的朋友来给大家做分享，敬请关注。如果对于前几期访谈有兴趣的朋友，可以视频号或者抖音号搜索“Lucy说仓”查看更多。